작성일 : 25-05-22 12:56
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작성자 :
빙강언우
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1. 물건 개요?매각기일: 2025년 6월 9일 (월)?사건번호: 서울동부지방법원 2023타경884?소재지: 서울특별시 성동구 하왕십리동 972-22, 972-34?토지면적: 296.00㎡ (약 89.54평)?연면적: 844.04㎡ (약 255.32평)?감정가액: 5,000,531,160원?최저입찰가: 4,000,425,000원 (감정가의 80%)?입찰보증금: 400,042,500원 (최저입찰가의 10%)
2. 입지 분석해당 부동산은 서울 성동구 하왕십리동 무학초등학교 동측에 위치한 다가구주택으로, 지하철 2호선 ‘상왕십리역’까지 도보 약 3분 거리의 초역세권 입지에 자리하고 있습니다. 청약예금 1순위 서측 8m, 북측 3m 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 생활 인프라 또한 우수하게 구축되어 있어 주거 편의성이 높습니다.특히 2026년 상반기 개통 예정인 동북선 경전철과 GTX-C 노선이 개통되면, 해당 지역은 서울 동북권 교통의 핵심 허브로서 위상이 더욱 강화될 전망입니다.
임야대출 자료: 밸류업이노베이션
3. 토지 현황 분석두 필지는 ‘제2종 일반주거지역’에 속하며, 이는 중층 이하의 공동주택이나 다가구주택 등 일반적인 주거용 건축물이 가능한 지역입니다.서울시 건축조례 기준에 따라 이 지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하 범위 내에서 건축이 가능 전화요금 합니다.
4. 건축물 현황 분석본 건물은 2010년 1월 26일 준공된 지하 1층~지상 6층 규모의 철근콘크리트 구조 건물이며, 건폐율은 51.23%, 용적률은 199.57%입니다.지상 1층은 필로티 구조로 계획되어 총 8대의 차량 주차가 가능합니다.
서브프라임 사태
5. 임차인 현황 분석전입세대 열람 결과, 총 23세대의 임차인이 등재되어 있으며, 일부 임차인의 경우 보증금, 확정일자, 전입일자 등이 누락되거나 상이하여 실질적인 임대차 관계 확인이 추가로 필요합니다.말소기준권리(2014년 2월 11일 설정된 근저당권) 이후에 전입한 임차인들로 확인되어, 주택임대차보호 햇살론 조건 법상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자는 점유 해제 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
6. 권리 분석해당 부동산의 소유자는 김정○(1953년생)이며, 2014년 2월 11일 설정된 국민은행의 근저당권(10억8,000만원)이 말소기준권리입니다.경매 개시 이후 설정된 모든 권리(가압류, 추가 근저당, 압류 등)는 경매 낙찰 시 말소됩니다.
7. 공간 분석 (리노베이션 컨셉)기존 건물은 유광 석재와 목재 느낌의 사이딩 보드가 혼용되어 있었고, 전체적으로 다양한 재료가 섞여 있어 산만하고 복잡한 외관을 형성하고 있었습니다. 창호는 일반적인 흰색 알루미늄 샤시로 구성되어 있어 시간이 지나면서 노후화된 인상을 강하게 드러냈습니다. 외벽의 컬러 조합과 텍스처도 일관되지 않아 주거용 건물에 가까운 분위기를 풍겼습니다.리노베이션 콘셉트는 외장재를 무광 다크 그레이 메탈 패널(또는 알루미늄 복합 패널)로 통일하고, 수직 라인에 골드 톤 포인트를 적용하여 세련되고 절제된 도시적 이미지를 구현하는 것이었습니다. 특히 창호는 블랙 프레임의 로이(LOW-E) 복층 유리로 전면 교체하여 단열 및 방음 성능을 강화함과 동시에 외관의 통일감을 높였습니다.1층 필로티 구조 역시 외벽 마감을 다크 톤으로 정돈하여 건물 전체에 묵직하면서도 고급스러운 인상을 부여하였고, 주차 공간 또한 도시형 숙박시설에 걸맞게 깔끔한 동선으로 재정비되었습니다.결과적으로 이 리모델링은 단순한 외벽 보수가 아닌, 건물의 첫인상을 완전히 바꾸는 외장재 재디자인 프로젝트로, 이전의 일반 다가구 주택 이미지를 트렌디한 숙박 형태의 쉐어하우스 형태로 완전히 전환한 사례입니다.
본 이미지는 밸류업이노베이션에서 제작한 컨셉 시뮬레이션입니다.
8. 투자금 분석
9. 예상 임대수익 분석본 건물은 기존 다가구주택에서 쉐어하우스 형태로 전환하기 위해 건축 설계를 전면적으로 변경해야 하므로, 구체적인 도면과 사양이 확정된 이후 임대료를 산정할 수 있습니다.
샘플 참고자료
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? 투자 포인트
1. 초역세권 입지의 희소성? 지하철 2호선 ‘상왕십리역’ 도보 3분 거리로, 출퇴근 수요가 풍부한 핵심 입지입니다.? GTX-C 노선 및 동북선 경전철 개통 예정(2026년)으로 교통망 개선에 따른 미래 가치 상승이 예상됩니다.? 성동구는 서울 도심권과 강남권을 연결하는 전략적 위치로, 임대 수요가 안정적입니다.
2. 리노베이션을 통한 수익형 부동산 전환 가능? 기존 건물은 2010년 준공된 지하 1층~지상 6층 규모로, 외관과 구조가 양호한 상태입니다.? 제시된 리노베이션 컨셉은 도시형 쉐어하우스 또는 원룸형 수익형 임대로 전환이 가능한 구조입니다.? 외관 고급화 및 내부 효율적 공간 분할을 통해 월세 수익 극대화 및 공실률 최소화 전략이 가능합니다.
3. 경매 최저가 기준 ‘감정가의 80%’ 수준? 감정가 약 50억원 → 최저입찰가 약 40억원으로, 실투자금 대비 가치가 우수합니다.? 보증금 약 4억원으로 대출 레버리지를 활용한 투자 가능성이 높으며, 수익률 대비 투자 부담은 상대적으로 낮은 편입니다.
4. 권리관계 명확성과 명도 가능성? 말소기준권리(2014년 근저당권) 이후 등기된 임차인 다수 존재, 대항력 없는 임차인이 주를 이루어 명도 리스크가 낮은 편입니다.? 일부 미확인 임차인도 있으나, 실거주 확인 및 협의 가능성에 따라 위험 조정 가능.
5. 용도지역 및 개발 잠재력? 제2종 일반주거지역으로 건폐율 60%, 용적률 200% 이하 건축 가능.? 이미 건폐율 51.23%, 용적률 199.57%로 거의 최대 활용 상태지만, 향후 신축 재건축 대상지로의 가치 보존 측면에서도 유리합니다.
6. 종합 투자 전략 제안?단기 전략: 쉐어하우스/임대형 리노베이션을 통한 임대수익 창출?중장기 전략: 교통호재(동북선, GTX-C) 실현 시 시세 상승 기대, 처분수익 극대화
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
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